案情简介
(资料图片)
唐先生夫妇与某房地产开发公司订立预售合同，购买了一套位于楼宇顶层的共有产权住房，主卧室在南侧，窗户朝南；次卧室、客厅、厨房在北，窗户均朝北。
两年后开发商交房，唐先生夫妇入住后发现交付的房屋顶部有较大尺寸房檐，影响其室内日照和采光。唐先生夫妇要求开发商赔偿其违约造成的损失及对生活不利影响的损失。
开发商认为，售房时其已对楼盘情况做了沙盘模型展示，且根据预售合同的记载，其已向购房人就环境、户型、日照等事项履行了详尽的告知和提示义务，而涉案房屋在日照间距、日照计算和窗地比等方面均满足国家有关规范要求，并经过了有关部门的审核与批准，故其不应承担任何责任。
法院判决
一审法院经审理认为，涉案房屋顶部房檐尺寸较宽又紧贴窗户上沿，房檐显已遮挡了主卧室的日照，且依生活常识即可判定房檐对所有窗户采光必然有所影响。一方面，唐先生夫妇仅系普通购房人，开发商与之相比无疑更具有专业知识，其未向唐先生夫妇尽到告知义务，导致选购的房屋与预期目标产生差距，开发商应就此承担相应的责任；另一方面，买房对于普通家庭而言系大额消费，唐先生夫妇作为购房人在选购时亦负有谨慎的注意义务，沙盘模型中确已展示了案涉楼盘设计有房檐，且模型中所显示的房檐位置和房檐与窗户的比例均与建成的楼房并无出入，其对所购楼房出现瑕疵亦应自负一定责任。综上，一审法院判决开发商赔偿唐先生夫妇损失8万元。
开发商不服一审法院上述判决，提起上诉。开发商认为，在本案中应启动鉴定以确定涉案房屋的日照时间、采光系数是否符合国家标准。
诉讼中，审判人员对涉案房屋进行现场勘察，结合在案证据，可以认定冬季上午10时许涉案房屋南侧主卧室窗户上半部日照被楼房顶部的房檐遮挡。
北京市第三中级人民法院经审理认为：第一，勘验结果表明涉案楼宇房檐设计对顶层房屋采光存有影响，且该种影响程度与一般公众对购买顶层房屋采光预期值存有较大差距；第二，开发商未提供证据证明签订合同之初曾就房檐对涉案房屋日照采光的不利影响进行具体明确的提示和说明；第三，即使涉案楼宇房檐设计使得唐先生夫妇所购房屋的日照时间和采光系数达到国家强制标准，在开发商未就该房屋日照采光的不利影响进行预先提示和说明以尊重购房者知情权、选择权等情形下，亦应承当相应的赔偿责任。据此，二审法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
本案中，购房者出于朴素的观念，认为“站得高、看得远、光线好”，决定购买顶层房屋，但是忽略了楼宇房檐可能出现的遮挡，实际情况与预期不符；开发商未向购房者充分提示建筑结构可能造成的影响，亦应承担相应的瑕疵担保责任。
结合本案，有三个问题应予以注意：
1.涉案开发商通过沙盘模型展示了整个楼盘的环境、布局、朝向等情况。但应当指出，沙盘展示仅是对传统平面宣传方式的立体化、具象化，与现场看房等方式相比仍有很大差距。基于开发商、购房者之间专业能力、交易实力的对比，对于开发商是否尽到提示说明义务，人民法院应以一般购房者的认知水平来判断。所谓一般购房者，意指非专业的、仅具有相关生活常识的购房者；而掌握工程标准、熟悉建筑业态、从事有关工作的人，不在此列。司法裁判要综合一般购房者的认知能力、开发商宣传内容、签约履约过程等因素，并结合诚信原则、公平原则，对开发商的提示义务范围、购房人的注意义务范围作出认定。
2.涉案预售合同载明：“甲方（即开发商）对共有产权住房开发规划范围内的（包括但不限于）该房屋周边环境、户型结构、空间尺寸、朝向、日照、层高等均向乙方（即购房者）履行了详尽的告知和提示义务。甲方应就该房屋所在楼栋的外立面中主要起到装饰作用的建筑造型，对该房屋的通风、采光、防盗、防雨等功能可能产生的不利影响，向乙方进行充分的说明，并提醒乙方对此类影响给予必要的注意。”但是，此类表述内容本身便是泛泛而谈，不能证明开发商曾就“房檐可能遮挡采光”这一具体问题向购房者明示；同时，这一表述系开发商出具的“格式条款”，在法律上不宜作出不利于购房者一方的解释。
3.国家有关住宅规划设计标准，跨越多个建筑气候区划，要照顾到各地区、各行业、各方面的需求和情况，其中很多指标属于开发商建设住宅的最低基准。如住建部《住宅设计规范》（GB50096-2011）规定，每套住宅应至少有一个居住空间能获得冬季日照，需要获得冬季日照的居住空间窗洞开口宽度不应小于0.60米，卧室采光窗洞口的窗地面积比不应低于1/7；《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）规定，东北、华北、华东、中南等地城区人口超过50万的住宅建筑，日照时数仅为大寒日不小于2小时。有赖于规划、建设等部门的监督管理，开发商新建住宅通常符合上述标准。因此，判断开发商应否承担相关责任，不应仅考察是否符合国家标准，而更要综合考虑合同目的、缔约条件、履约情形、当事人合理预期等因素。也就是说，这归根结底是一个履约问题，而不是单纯的技术问题。
对购房者来说，买房置业是人生大事，要勤比较、多权衡、慎决策；选购新宅切忌想当然，沙盘模型、商业宣传等可能会与实际情况有差距。房地产开发商相对占据市场优势地位，应尽到充分的解释说明、告知提示等义务，诚信友善经营才是生财有道。
来源：北京市第三中级人民法院微信公众号
编辑：江萍
